房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作
房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作
第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)文書概述
一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用
完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，需要經(jīng)歷受理估價(jià)委托、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需要資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、撰寫估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔等主要環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書，包括：
(一)估價(jià)委托書
估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，需要與估價(jià)需求方進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng)，以及估價(jià)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款方式、估價(jià)報(bào)告交付日期等估價(jià)的其他事項(xiàng)。在這個(gè)過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)往往要求估價(jià)需求方出具估價(jià)委托書，因此估價(jià)委托書是由估價(jià)需求方出具的作為估價(jià)的重要依據(jù)，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。
(二)估價(jià)委托合同
估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，由估價(jià)雙方即估價(jià)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)就估價(jià)事宜共同簽訂的書面合同文件。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在:
①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。
(三)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄
一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可能會(huì)有多種渠道，如來(lái)源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等，所接觸的估價(jià)需求方的情況各不相同，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)往往需要將每項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。
(四)估價(jià)作業(yè)方案
估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人簽訂估價(jià)委托合同后，估價(jià)機(jī)構(gòu)就會(huì)擬定估價(jià)作業(yè)方案，明確本次估價(jià)需要解決的主要問(wèn)題、完成時(shí)間及估價(jià)人員安排，以保證估價(jià)項(xiàng)目能保質(zhì)、按時(shí)完成。
(五)估價(jià)所需資料清單
完成一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，必需具有相應(yīng)的估價(jià)資料，否則就無(wú)法評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和擬采用的估價(jià)方法列出需要的資料清單，以便順利、準(zhǔn)確地評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄
估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值確定。
(七)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。
(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表
為保證出具的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師對(duì)撰寫完成尚未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，提出審核意見(jiàn)。為了規(guī)范地完成估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核，需要制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的二致性、完整性和規(guī)范性。
(九)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄
估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)一些復(fù)雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)師會(huì)就估價(jià)技術(shù)路線的確定、估價(jià)方法的選擇、相關(guān)參數(shù)的確定等問(wèn)題產(chǎn)生不同的意見(jiàn)，估價(jià)審核人員也可能會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果提出重大修改意見(jiàn)，而這些不同的意見(jiàn)應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的記錄。因?yàn)楣纼r(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師今后遇到同樣問(wèn)題時(shí)采取相應(yīng)的解決辦法，同時(shí)也有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)相互學(xué)習(xí)，提高估價(jià)水平和質(zhì)量。
(十)估價(jià)報(bào)告交接單
估價(jià)報(bào)告交接單是估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)報(bào)告后向估價(jià)委托人出具估價(jià)報(bào)告，或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔時(shí)簽署的文書，估價(jià)報(bào)告交接單主要載明簽收日期、交接人等，估價(jià)報(bào)告交接單可叫估價(jià)機(jī)構(gòu)已時(shí)委托人提究估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求
房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果要通過(guò)估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)。估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的"產(chǎn)品"，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)和研究報(bào)告。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，也有其特定的語(yǔ)言文字要求。
語(yǔ)言文字方面的要求，主要有對(duì)詞義、語(yǔ)句的要求、防止錯(cuò)字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說(shuō)明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范等問(wèn)題。
(一)對(duì)詞義的要求
1.用詞準(zhǔn)確
這是對(duì)詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語(yǔ)詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。
例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞"這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)"、"預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)"和"這里必然會(huì)成為繁華商業(yè)區(qū)氣用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。
又如，同樣是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)做出判斷，可以在短期內(nèi)的銷售率數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上采用"比較思想"這幾個(gè)字，也可根據(jù)實(shí)際情況選擇最能準(zhǔn)確表達(dá)實(shí)際情況的其他用詞。但估價(jià)報(bào)告中不應(yīng)該用"好得不得了"等口語(yǔ)化的詞句。
2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
表達(dá)分寸的詞語(yǔ)，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?。不能使?quot;大概"、"可能"等字樣，特別是估價(jià)結(jié)論，不能模棱兩可。
例如“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在5000元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在市場(chǎng)分析中是可以的，但在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?。有時(shí)估價(jià)人員確實(shí)不能確定估價(jià)結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說(shuō)“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在4800-5300元之間?！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價(jià)格的變動(dòng)范圍。
3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩
估價(jià)報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過(guò)于華麗的詞藻。例如有的估價(jià)報(bào)告這樣寫“估價(jià)對(duì)象所在位置交通特別便捷，路面非常平整寬敞，整日車水馬龍，川流不息”，“該建筑物外立面裝修立足于時(shí)代要求，在不斷創(chuàng)新中選擇時(shí)尚，融古典主義風(fēng)格與現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格于一體，將外墻面進(jìn)行了華美艷麗的裝飾裝修氣所述事實(shí)不能說(shuō)與形成估價(jià)結(jié)論無(wú)關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。
例如改為“從財(cái)務(wù)報(bào)告可見(jiàn)，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想?！?下面可具體引用財(cái)務(wù)報(bào)告的一些主要指標(biāo)，例如利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說(shuō)話，就比簡(jiǎn)單地用帶有感情色彩的評(píng)語(yǔ)有說(shuō)服力。
又如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)”，這樣過(guò)分褒此貶彼的做法也是不可取的。
4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)練，不堆砌、不生造
例如有的估價(jià)報(bào)告連用幾個(gè)“最高級(jí)”來(lái)形容估價(jià)對(duì)象-有的估價(jià)報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語(yǔ)或是受港臺(tái)用語(yǔ)的影響。比如將“素質(zhì)”寫為“質(zhì)素”(香港地區(qū)的習(xí)慣用法)，或是用動(dòng)詞作形容詞“這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引?！?應(yīng)為：“非常有吸引力?！?
(二)對(duì)語(yǔ)句的要求
1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)
估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時(shí)注意句子的完整性以清楚表達(dá)所表述的內(nèi)容。
2.搭配得當(dāng)
語(yǔ)義上要符合情理，符合語(yǔ)法規(guī)則，同時(shí)要銜接。語(yǔ)句與語(yǔ)句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。
3.邏輯嚴(yán)密
不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：
一是前后沒(méi)有照應(yīng)，如前面說(shuō)了上座率70%，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去;前面描述按建筑面積平方米的租金價(jià)格，后面又利用使用面積計(jì)算租金凈收益;前面定下的的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%。
二是數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)，如有的估價(jià)報(bào)告中的房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤。
三是判斷推理沒(méi)有充足的理由，如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持該結(jié)論。
(三)要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏
特別是一些容易混淆的字不能錯(cuò)，例如:
坐落(不是“座落”)、坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)、簽訂(不是“簽定”)、訂貨(不是“定貨”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖像(不是“圖象”)、其他(不是“其它”)、部分(不是“部份”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)、賬目(不是“帳目”)、撤銷(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷”)，等等。
另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。
第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作
一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素
一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：
(1)封面;
(2)目錄;
(3)致估價(jià)委托人函;
(4)估價(jià)師聲明;
(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件;
(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;
(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;
(8)附件。
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作要求
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作應(yīng)做到下列幾點(diǎn):
1.真實(shí)。應(yīng)按事物的本來(lái)面目陳述事實(shí)、描述狀況、說(shuō)明情況，沒(méi)有虛假記載。
2.客觀。應(yīng)不加個(gè)人偏見(jiàn)地進(jìn)行敘述、分析和評(píng)論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒(méi)有誤導(dǎo)性陳述。
3.準(zhǔn)確。估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語(yǔ)應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對(duì)未予以核實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫人，對(duì)難以確定的事項(xiàng)及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響應(yīng)予以說(shuō)明，沒(méi)有含糊其辭。
4.完整。應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價(jià)過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實(shí)，沒(méi)有重大遺漏。
5.清晰。應(yīng)層次分明，用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)有關(guān)情況和問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價(jià)報(bào)告使用者理解和使用。
6.規(guī)范。估價(jià)報(bào)告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語(yǔ)。
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作
(一)封面的寫作
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫明估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名)、估價(jià)報(bào)告出具日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)。這里所講的封面特指估價(jià)報(bào)告的首頁(yè)，對(duì)于各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行包裝設(shè)計(jì)，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。
1.估價(jià)報(bào)告名稱
估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。為了一目了然，也可以按照估價(jià)目的來(lái)起名，例如“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”、“城市房屋征收估價(jià)報(bào)告”。
2.估價(jià)項(xiàng)目名稱
封面上的估價(jià)項(xiàng)目要寫清項(xiàng)目的全稱。其中重點(diǎn)要突出估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)位、名稱及用途。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路****花園****閣第20層A、C、D、E、F、H共六套住宅價(jià)值評(píng)估”?！吧钲谑辛_湖區(qū)布吉路”表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位“****花園****閣第20層A、C、D、E、F、H”表示估價(jià)對(duì)象的名稱，這個(gè)名稱是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價(jià)報(bào)告中所使用的名稱;“住宅”表示估價(jià)對(duì)象的用途。
需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項(xiàng)目建成后有可能重新冠名。因此，對(duì)于一些建成年代較長(zhǎng)的建筑物，除了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析中作簡(jiǎn)要說(shuō)明。
3.估價(jià)委托人
封面上的委托人，需要準(zhǔn)確無(wú)誤地寫明其全稱。如“****貿(mào)易有限公司”為委托人的全稱。如果是個(gè)人委托估價(jià)的，則寫明委托人的姓名。
4.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
封面上的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，同估價(jià)委托人相對(duì)應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤地寫明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。如“****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。
5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
封面上所寫的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，主要是負(fù)責(zé)本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名及其注冊(cè)號(hào)。
6.估價(jià)報(bào)告出具日期
封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期要與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。
7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)
封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)即為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)。將估價(jià)報(bào)告編號(hào)寫在封面上便于估價(jià)報(bào)告的檔案管理及查閱。封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)要與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的編號(hào)一致。
【案例1-1] 某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面寫作實(shí)例
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:****市****區(qū)****花園第18層A、B共二套住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人:****市*****貿(mào)易公司
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu):****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:*****(注冊(cè)號(hào)****)、*****(注冊(cè)號(hào)****)、*****
(注冊(cè)號(hào)****)
估價(jià)報(bào)告出具日期:2011年8月4日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):**評(píng)房(1)字第********號(hào)
(二)目錄的寫作
估價(jià)報(bào)告目錄的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以便估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。估價(jià)報(bào)告目錄應(yīng)包括:標(biāo)題(目錄)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件，其中估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告還應(yīng)出現(xiàn)二級(jí)目錄。
注:僅向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的目錄。
(三)致估價(jià)委托人函的寫作
致委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括:致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、與估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)告有關(guān)的特別提示、致函日期。
致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明委托人的全稱，致函方要署估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。
{案例1-2] 致估價(jià)委托人函的寫作實(shí)例
****公司：
受貴公司委托，我們對(duì)位于****市****區(qū)****路****號(hào)的****購(gòu)物中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是z為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是:2011年10月22日。經(jīng)過(guò)實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)!管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定****購(gòu)物中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣1548165140元，大寫金額人民幣壺拾伍億肆仔樹倍受拾陸萬(wàn)伍仔安倍肆拾元整。
報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。
****房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
法定代表人:*****
二0一一年十月二十五日
(四)估價(jià)師聲明的寫作
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)對(duì)估價(jià)師的職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等作出承諾和保證。鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告叫實(shí)例是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺號(hào)”
2.估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。
3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。
4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。
6.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(若不是所有在本聲明上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，應(yīng)寫明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名)。
7.沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)寫明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容)。
非鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。
注:注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作內(nèi)容不能與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不能把注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明變成免責(zé)聲明。
【案例1-3】估價(jià)師聲明的寫作實(shí)例
估價(jià)師聲明
我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明:
(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。
(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。
(4)我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
(5)我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
(6)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師****、****已于價(jià)值時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行記錄。
(7)沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
姓名 | 注冊(cè)號(hào) | 簽名 | 日期 |
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(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作
估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明下列內(nèi)容:
1.一般假設(shè):包括對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積等資料進(jìn)行了審慎檢查，無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，但在未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等重大影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素給予了必要關(guān)注，無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患，但在無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，對(duì)其安全等的合理假定。
2.不確定事項(xiàng)假設(shè)：對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。
3.背離實(shí)際情況假設(shè)：因估價(jià)目的的特殊需要所做的與實(shí)際情況不一致的假定。
4.估價(jià)報(bào)告使用限制:估價(jià)報(bào)告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事項(xiàng)。其中，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不應(yīng)超過(guò)一年。
估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意:
1)必須披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，并就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說(shuō)明;
2)估價(jià)假設(shè)必須具有針對(duì)性;
3)估價(jià)假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說(shuō)明;
4)不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價(jià)假設(shè)。
【案例1-4】 估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作實(shí)例
估價(jià)假設(shè)和限制條件
1.本次估價(jià)的一般假設(shè)
;1)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。
(2)估價(jià)對(duì)象建筑面積來(lái)源于委托人提供的《關(guān)于中領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)函》(****規(guī)建函[****]*****號(hào))復(fù)印件，若與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。因其不實(shí)造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
(3)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
(4)本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其元基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。
(5)交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，不考慮特殊買家的附加出價(jià)。
2.不確定事項(xiàng)假設(shè)
(1)估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。
(2)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)元抵押情況或原有的抵押情況已注銷。
3.背離實(shí)際情況假設(shè)
(1)本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。如至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣減。
(2)估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)。
(3)估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。
(4)估價(jià)對(duì)象T25-T28型住宅樓和T11-T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象能按計(jì)劃開(kāi)發(fā)完成且本次評(píng)估出具的評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格。
4.本報(bào)告使用的限制條件
(1)本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，不作它用。
(2)本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
(3)本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。
(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作
估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng):(1)估價(jià)委托人;(2)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；(3)估價(jià)目的;(4)估價(jià)對(duì)象;(5)價(jià)值時(shí)點(diǎn);(6)價(jià)值類型;(7)估價(jià)原則;(8)估價(jià)依據(jù);(9)估價(jià)方法;(10)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果;(11)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;(12)協(xié)助估價(jià)的人員;(13)實(shí)地查勘期;(14)估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
1.估價(jià)委托人
估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的委托人，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個(gè)人委托估價(jià)，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號(hào)碼。
2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人相對(duì)應(yīng)，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，還要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)。
3.估價(jià)目的
估價(jià)目的就是指每宗房地產(chǎn)估價(jià)是為什么服務(wù)，即估價(jià)報(bào)告的具體用途，具體包括估價(jià)理由和作業(yè)范圍，估計(jì)何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價(jià)值，或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價(jià)目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價(jià)目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下:
(1)抵押估價(jià)目的表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”;
(2)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”;
(4)企業(yè)人股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為“為企業(yè)人股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”;
(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述“為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)”。
4.估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容:(1)估價(jià)對(duì)象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等;同時(shí)應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象范圍是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益;(2)估價(jià)對(duì)象的基本情況:名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等:(3)土地基本狀況:四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限;(4)建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語(yǔ)表達(dá)簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確。
5．價(jià)值時(shí)點(diǎn)
價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。價(jià)值時(shí)點(diǎn)要說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)的年、月、日及其確定的簡(jiǎn)要理由。
6．價(jià)值類型
價(jià)值類型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中根據(jù)估價(jià)對(duì)象由估價(jià)目的決定的具體某種價(jià)值。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同類型的價(jià)值。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類型表述應(yīng)不同，具體舉例如下:
(1)抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;
(2)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述為“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。
7.估價(jià)原則
估價(jià)原則主要說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則，并對(duì)所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義，不能濫列估價(jià)原則，必須具有針對(duì)性。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原貝。;替代原貝。;最高最佳利用原則。
8.估價(jià)依據(jù)
估價(jià)依據(jù)要說(shuō)明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。
所列的估價(jià)依據(jù)要有針對(duì)性，不能濫列估價(jià)依據(jù)，不能將已過(guò)時(shí)或者失效估價(jià)依據(jù)列出。
9.估價(jià)方法
估價(jià)方法要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。所采用估價(jià)方法定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明。在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)法進(jìn)行闡述，對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由。
10.估價(jià)結(jié)果
說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終結(jié)果，估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別表述總價(jià)和價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。
估價(jià)結(jié)果應(yīng)表述清晰、說(shuō)明內(nèi)涵，即說(shuō)明是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件一致。例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等。
11.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
說(shuō)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)，并由本人簽名。
姓名 | 注冊(cè)號(hào) | 簽名 |
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12.估價(jià)人員
說(shuō)明所有協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)人員的姓名、相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。
姓名 | 相關(guān)資格或職稱 | 簽名 |
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13.實(shí)地查勘期
實(shí)地查勘期是本次實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。
14.估價(jià)作業(yè)期
估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期相匹配。
(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容:(1)估價(jià)對(duì)象描述與分析;(2)市場(chǎng)背景描述與分析;(3)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析;(4)估價(jià)方法適用性分析;(5)估價(jià)測(cè)算過(guò)程;(6)估價(jià)結(jié)果確定。
1.估價(jià)對(duì)象描述與分析
估價(jià)對(duì)象描述與分析主要包括:(1)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析;(2)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析;（3）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析。
估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩部分。對(duì)土地實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容:土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢(shì)、土壤、地基，土地開(kāi)發(fā)程度;其他等。對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容:建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時(shí)間和設(shè)計(jì)使用年限、使用維護(hù)狀況及完損狀況、其他等。
估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對(duì)土地權(quán)益狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容:土地所有權(quán)狀況，土地使用權(quán)狀況，他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，土地使用管制，目前使用狀況，其他特殊情況等。對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述主要說(shuō)明以下內(nèi)容:房屋所有權(quán)狀況，出租或者占用情況，他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，其他特殊情況等。對(duì)在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括:建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等的取得情況.
估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對(duì)象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。其中位置狀況描述內(nèi)容包括:坐落、方位、與重要場(chǎng)所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等;交通狀況描述內(nèi)容包括:道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等;環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括:自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。
2.市場(chǎng)背景描述與分析
市場(chǎng)背景描述與分析是要說(shuō)明和分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)。市場(chǎng)背景描述與分析就是要分析影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素會(huì)有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響深度也有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的寫作，市場(chǎng)背景描述與分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。
對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面:
(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場(chǎng)。
(2)要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。
(3)要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用市場(chǎng)比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。
(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)?因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)。
(5)應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。
3.最高最佳利用分析
最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對(duì)象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳，是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用狀況和估價(jià)結(jié)果而言的。簡(jiǎn)言之，在最高最佳使用狀況下的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)是:最佳規(guī)模(如建筑面積、建筑高度、層數(shù)等);最佳內(nèi)部組合，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)營(yíng)和使用;最佳使用效果，包括最好的使用狀況，最好的室內(nèi)外環(huán)境條件，取得最高的經(jīng)濟(jì)效益和最理想的使用效果。
法律上的允許或法律上的許可，是估價(jià)對(duì)象最高最佳使用分析的前提條件。離開(kāi)法律上的允許，則無(wú)法考慮和實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用。對(duì)估價(jià)對(duì)象目前的用途或每一種潛在用途，都必須審查分析估價(jià)對(duì)象是否為法律所許可，不被法律許可的估價(jià)對(duì)象，其價(jià)值是無(wú)法在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)的。
技術(shù)上的可能，是指估價(jià)對(duì)象為單純的土地、單純的建筑物和房地，在物質(zhì)和技術(shù)條件上應(yīng)具備實(shí)現(xiàn)最高最佳使用和實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的可能性。其中，物質(zhì)上的可能、物理上的可能強(qiáng)調(diào)具備的客觀條件，比如:建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、空間高度、朝向、周邊環(huán)境等。技術(shù)上的支持，則更側(cè)重建筑功能、使用效果，以及為達(dá)到一定的功能條件，而采取的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備與材料選用等。當(dāng)然，技術(shù)是以物質(zhì)為基礎(chǔ)的，是更好的實(shí)現(xiàn)物質(zhì)條件的手段。同時(shí)，物質(zhì)本身也是各類不同技術(shù)的體現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)上可行，一般是指對(duì)法律上允許、技術(shù)上可能的每一種潛在使用方式，利用預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收入與支出，通過(guò)兩者現(xiàn)值的比較，將其收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式確定為具有可行性。
4.估價(jià)方法適用性分析
估價(jià)方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法是否適用于估價(jià)對(duì)象。對(duì)于理論上不適用的，簡(jiǎn)述理由;對(duì)于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說(shuō)明理由。對(duì)于選用的估價(jià)方法，說(shuō)明其名稱、定義和估價(jià)思路。
5.估價(jià)測(cè)算過(guò)程
估價(jià)測(cè)算過(guò)程就是要詳細(xì)說(shuō)明運(yùn)用各種估價(jià)方法的全部測(cè)算過(guò)程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價(jià)報(bào)告，報(bào)告的寫作者要在準(zhǔn)確掌握各種估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、條理清楚地表述每種方法的測(cè)算過(guò)程，對(duì)于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。
6.估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)結(jié)果確定就是要說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果，并較詳細(xì)說(shuō)明最終的估價(jià)結(jié)果確定的方法和理由。因?yàn)槲覀冊(cè)诠纼r(jià)報(bào)告中要采用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，用不同估價(jià)方法得出的結(jié)論會(huì)有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價(jià)結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整都需在此說(shuō)明理由。
(八)附件
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件主要需列明以下內(nèi)容:
(1)估價(jià)委托書復(fù)印件
(2)估價(jià)對(duì)象位置示意圖
(3)估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況照片(如未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不附估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)在此說(shuō)明沒(méi)有估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片的具體原因)
(4)估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境和景觀照片
(5)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件
(6)估價(jià)中引用的其他專用文件資料
(7)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
(8)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件
(9)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件
(10)其他
四、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例
【案例1-5]
房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:廣州市****路*****號(hào)****在建大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人:****房地產(chǎn)有限公司
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu):****土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:*****(注冊(cè)號(hào)*****)，*****(注冊(cè)號(hào)*****)
估價(jià)報(bào)告出具日期:2010年2月8日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):********[2010J第********號(hào)
目錄
一、致估價(jià)委托人函
二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
三、估價(jià)假設(shè)和限制條件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)估價(jià)委托人
(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)
(三)估價(jià)目的
(四)估價(jià)對(duì)象
(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn)
(六)價(jià)值類型
(七)估價(jià)依據(jù)
(八)估價(jià)原則
(九)估價(jià)方法
(十)估價(jià)結(jié)果
(十一)協(xié)助估價(jià)的人員
(十二)實(shí)地查勘期
(十三)估價(jià)作業(yè)期
(十四)變現(xiàn)能力分析
(十五)風(fēng)險(xiǎn)提示
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(一)估價(jià)對(duì)象描述與分析
(二)市場(chǎng)背景描述與分析
(三)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析
(四)估價(jià)方法適用性分析
(五)估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(六)估價(jià)結(jié)果確定
六、附件
(一)估價(jià)委托書復(fù)印件
(二)估價(jià)對(duì)象位置圖
(三)內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片
(四)權(quán)屬證明復(fù)印件
(五)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
(六)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件
(七)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件
(八)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料
致估價(jià)委托人函
****房地產(chǎn)有限公司:
受貴司委托，本公司對(duì)位于廣州市****區(qū)****路*****號(hào)****在建商住大廈的土地使用權(quán)及地上建筑物(總建筑面積為28238.8865㎡)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年1月12日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。
在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)總價(jià)￥437，949，178元(人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬(wàn)玖仟壹佰柒拾捌元整)，估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥436，307，873元(人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零柒仟捌佰柒拾叁整)。
報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》、《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
此致
****土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
法定代表人:
二O一O年二月八日
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明:
(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。
(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。
(4)我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。
(5)我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
(6)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師****、****，估價(jià)人員****、****等人均已于2010年1月12日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行記錄。
(7)沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
姓名 | 注冊(cè)號(hào) | 簽名 | 日期 |
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估價(jià)的假設(shè)和限制條件
一、本次估價(jià)的一般假設(shè)
1.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。
2.買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟(jì)利益，在適當(dāng)?shù)钠陂g完成談判和交易，洽談交易期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定。
3.交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，不考慮特殊買家的附加出價(jià)。
4.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。
5.本次評(píng)估對(duì)象所在建筑物總建筑面積為344869907㎡，其中：塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計(jì)入評(píng)估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面積1576.6206㎡，即列入本次評(píng)估范圍的建筑面積為28238.8865㎡，以上數(shù)據(jù)根據(jù)委托方提供的《分戶面積預(yù)測(cè)表》確定。
二、不確定事項(xiàng)假設(shè)
1.本次評(píng)估面積數(shù)據(jù)根據(jù)委托方提供的《分戶預(yù)測(cè)面積表》進(jìn)行測(cè)算，其可銷售經(jīng)營(yíng)建筑面積較《國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》(穗國(guó)地出合【98】第86號(hào)補(bǔ)充合同之二號(hào))規(guī)定的可銷售經(jīng)營(yíng)面積大，此類情況根據(jù)廣州市的規(guī)定“當(dāng)建設(shè)過(guò)程或房地產(chǎn)初始登記時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準(zhǔn)的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，不進(jìn)行年限修正”，本次評(píng)估已按該規(guī)定扣除了相應(yīng)土地出讓金，若與實(shí)際不符，應(yīng)以國(guó)土部門核定為準(zhǔn)。
2.本次估價(jià)對(duì)象由委托方有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià);
估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，未對(duì)其做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次估價(jià)假設(shè)其無(wú)建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。
3.本次估價(jià)足以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意!
三、背離實(shí)際情況假設(shè)
1.估價(jià)結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響;當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。
2.估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。
四、本報(bào)告使用的限制條件
1.本報(bào)告僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不作它用。
2.本報(bào)告使用的有效期為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格參考，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
3.本報(bào)告專為委托方所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和估價(jià)報(bào)告審部門之外的單位和個(gè)人提供；報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)估價(jià)委托人(略)
(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)機(jī)構(gòu):廣東*****土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
住所:廣州市****區(qū)****路****號(hào)****大廈10樓
法定代表人:*****
資質(zhì)等級(jí):一級(jí)
證書編號(hào):建房估證字[2010J*****號(hào)
有效期限:2010年****月****日至2013年****月****日
(三)估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值
(四)估價(jià)對(duì)象
1.估價(jià)對(duì)象范圍
估價(jià)對(duì)象為位于廣州****區(qū)*****路*****號(hào)的*****在建商住大廈，大總高31層，地上在建商住樓已基本竣工，目前在裝飾改造中。估價(jià)對(duì)象土地積為2404㎡，建筑面積為28238.8865㎡
2.估價(jià)對(duì)象基本狀況
估價(jià)對(duì)象地下2層車庫(kù)，地上31層，其中:1一5層為裙樓商業(yè)、6層為空花園、7一30層為2憧住宅塔樓、第31層為設(shè)備層。評(píng)估對(duì)象總建筑面積為344869907㎡，其中z塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計(jì)入評(píng)估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008時(shí)，公建配套等其他建筑面積1576.6206㎡。
估價(jià)對(duì)象土地性質(zhì)為出讓，土地用途為商住。1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市×…×房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州*****房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用本人為廣州*****房地產(chǎn)有限公司。估價(jià)對(duì)象未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)。
3.土地基本狀況
估價(jià)對(duì)象位于廣州****區(qū)*****路*****號(hào)，東近*****路、西至小巷、南至*****后街、北至*****路。近*****路及*****交匯處，均為雙向4車道。
真地使用年恨住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，地上已建成31層物業(yè)，土地實(shí)際容積率為12.37。
4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象建筑物大約于2005年基本完成主體工程，后停工至今，現(xiàn)處于裝飾笨修'改造中，計(jì)劃2010年6月建成并交付使用;整體建筑為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓首層和二層之間設(shè)有夾層，六層為架空層。首層和夾層總層高為5.7米，二層至五層為3.9m，六層約為2.7m，七層至二十六層為2.9m，二十七層至三十層為3m。
裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化攻璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為”退縮式”的塔形外觀。地下車庫(kù)地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動(dòng)噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外門為玻璃門，內(nèi)部裝修情況部分為:地面為拋光磚，內(nèi)墻為石材，天花為造型吊頂，安裝吊燈;部分為:毛坯。二層至五層為毛坯狀態(tài)。六層為空中花圈。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，安裝高級(jí)防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。
商業(yè)裙樓設(shè)2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設(shè)2部直行電梯。
(五)價(jià)值時(shí)點(diǎn)
二O一O年一月十二日。
(六)價(jià)值類型
估價(jià)中采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
(七)估價(jià)依據(jù)
1.法律、法規(guī)和政策性文件
①《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》;
②《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
③《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》;
④《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;
⑤《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。
2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范
①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》CGB/T50291-1999);
②《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;
③《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)。
3.委托方提供的相關(guān)資料
①《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及附件;
②《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件;
③《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等復(fù)印件;
④委托方提供的其它相關(guān)資料。
4.估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料
①估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料;
②估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)資料.
(八)估價(jià)原則
本次估價(jià)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、立、客觀、公正原則、謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。
1.合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù);在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用‘管制等為依據(jù);在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)，或合同(如土地使用權(quán)讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符國(guó)家的價(jià)格政策。
2.最高錄佳利用原則
所謂最高最佳使用是估價(jià)對(duì)象一種錄可能的使用，這種最可能的使用是法上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象來(lái)最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在佳時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
4.獨(dú)立、客觀、公正原則
獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。
5.替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。
6.謹(jǐn)慎原則
在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。
(九)估價(jià)方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)宗池的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況，因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià);又根據(jù)謹(jǐn)慎原則，估價(jià)對(duì)象為在建工程，故采用成本法進(jìn)行測(cè)算、驗(yàn)證(具體采用房地分別估價(jià)綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程房產(chǎn)價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格)，并將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開(kāi)發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)宗地土地價(jià)格的一種方法。
市場(chǎng)比較法是在同一供求圈內(nèi)選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象條件相似的成交案例并與之比較，對(duì)案例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
成本法是首先估算重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用、應(yīng)納稅金、和正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并求和，再結(jié)合成新率(綜合考慮年限、實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值求取)估算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值一房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款
(十)估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和測(cè)算，采用市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果為444919292元，用成本法測(cè)算結(jié)果為421517578元，利用加權(quán)平均法最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)總價(jià)為￥437，949，178元(人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬(wàn)玖仟壹佰柒拾捌元整)，估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥436，307，873元(人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零柒仟捌佰柒拾叁整)。
具體詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》(略)。
(十一)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
姓名 | 注冊(cè)號(hào) | 簽名 |
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(十二)協(xié)助估價(jià)的人員
協(xié)助估價(jià)的人員
姓名 | 相關(guān)資格或職稱 | 簽名 |
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(十三)實(shí)地查勘期
二O一O年一月十二日-二O一O年一月十三日。
(十四)估價(jià)作業(yè)期
二O一O年一月十二日-二O一O年二月八日。
(十五)變現(xiàn)能力分析
1.估價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析
序號(hào) | 影響因素 | 變現(xiàn)能力分析 |
1 | 通用性 | 估價(jià)對(duì)象證載用途、實(shí)際用途均為商住，但其目前狀態(tài)為在建工程，其通用性一般 |
2 | 獨(dú)立使用性 | 由于各估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)情況明晰，目前尚無(wú)影響其獨(dú)立使用的因素存在，獨(dú)立使用性較好 |
3 | 可分割轉(zhuǎn)讓性 | 估價(jià)對(duì)象為在建工程，房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性差 |
2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度分析
若需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、其他不可預(yù)見(jiàn)因素及拍賣、過(guò)戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的50%左右。
估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)折減因素、折減率
序號(hào) | 影響因素 | 折減率% |
1 | 買方市場(chǎng)有限需求 | 15% |
2 | 快速變現(xiàn)方式、時(shí)間限制 | 10% |
3 | 拍賣等方式中介費(fèi)用 | 5% |
4 | 買方市場(chǎng)客戶購(gòu)買處置資產(chǎn)的心理 | 5% |
5 | 其他不可預(yù)見(jiàn)因素 | 15% |
| 合計(jì) | 50% |
3.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短分析
根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)場(chǎng)處置同類物業(yè)的變現(xiàn)情況，估計(jì)估價(jià)對(duì)象正常的變現(xiàn)時(shí)間為3個(gè)月左右。
4.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)稅費(fèi)
估價(jià)對(duì)象最終變現(xiàn)價(jià)款一般還須優(yōu)先支付以下交易費(fèi)用與交易稅費(fèi):
(1)交易傭金:約為成交價(jià)格的3%-5%;
(2)營(yíng)業(yè)稅及附加:一般約為成交價(jià)格的5.63%;
(3)印花稅:一般約為成交價(jià)格的0.05%;
(4)土地增值稅:按成交價(jià)格比原開(kāi)發(fā)或購(gòu)置成本的增值額一定比例;
(5)土地交易手續(xù)費(fèi):按面積計(jì)算3元/平方米。
(6)其它相關(guān)費(fèi)用:如房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。
5..處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序
債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充:(1)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用;(2)利息或者違約金;(3)借款本金。
(十六)風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明
1.有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明
根據(jù)本次估價(jià)過(guò)程的勘察、調(diào)查、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說(shuō)明如下:
1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市xxx房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于1999年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，廣州xxx房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將估價(jià)對(duì)象由福鑫大廈更名為文福大廈，2008年10月通過(guò)驗(yàn)收合格并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為毛坯狀態(tài)，尚需對(duì)過(guò)道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)評(píng)估所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況
目前，受全球金融危機(jī)、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速己放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對(duì)估價(jià)對(duì)象今后的市場(chǎng)價(jià)格有一定影響。特請(qǐng)報(bào)告使用人注意。
3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示
委托方對(duì)抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下:
(1)估價(jià)對(duì)象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響;在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。
(2)根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制:
a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。
b.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌。
c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。
d.經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格降低。
e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評(píng)估依據(jù)的委托方提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國(guó)土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。
鑒于估價(jià)對(duì)象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述與分析
(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析
本次估價(jià)對(duì)象具體實(shí)物狀況描述見(jiàn)表。
一 | 土地實(shí)物狀況 | |
1 | 名稱 | 廣州xx區(qū)xxx路xxx號(hào) |
2 | 四至及臨路狀況 | 東近xxx路、西至小巷、南至xxx后街、北至xxx路，近xxx路及xxx交匯處，均為雙向4車道 |
3 | 面積 | 2404㎡ |
4 | 用途 | 商住 |
5 | 形狀 | 較規(guī)則矩形 |
6 | 地形地勢(shì) | 地勢(shì)較平坦，坡度<3% |
7 | 土壤地基 | 地基承載力一般，地質(zhì)條件一般 |
8 | 基礎(chǔ)設(shè)施完備皮 | 七通 |
9 | 土地開(kāi)發(fā)程度 | 地上已建成31層物業(yè) |
10 | 實(shí)際容積率 | 總建筑面積為344869907㎡，計(jì)算容積率面積為29736.19㎡(地下室、六層架空層和三十一層設(shè)備、造型層面積不計(jì)算容積率)，建成項(xiàng)目實(shí)際容積率為12.37 |
二 | 建筑物實(shí)物狀況 | |
1 | 名稱 | xx在建商業(yè)大廈 |
2 | 建筑規(guī)模 | 估價(jià)對(duì)象總建筑面積為344869907㎡，其中z塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661.0895㎡，地下室建筑面積為3776.1404㎡。但未計(jì)入評(píng)估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828㎡，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面積1576.6206時(shí)，即列入本次評(píng)估范圍的建筑面積為28238.8865㎡ |
3 | 層數(shù)和高度 | 地下2層為車庫(kù)，出入口分開(kāi)，地上31層，其中:1-5層裙樓商業(yè)、6層架空花園、7-30層為2棟住宅塔樓、第31層為設(shè)備、造型層 |
4 | 建筑結(jié)構(gòu) | 整體建筑為框架剪力墻結(jié)構(gòu) |
5 | 層高和室內(nèi)凈高 | 首層和夾層總層高為5.7m，二層至五層為3.9m，六層約均2.7m，七層至二十六層為2.9m，二十七層至三十層為3m |
6 | 房產(chǎn)建造年份 | 約于2005年基本竣工，后停工至今，現(xiàn)裝飾改造中，計(jì)劃2010年6月交樓 |
7 | 空間布局 | 裙樓商業(yè)1-5層，6層架空花園，7-30層塔樓為住宅，其中:7-14層(現(xiàn)編6-13層)、16-21層(現(xiàn)編15-20層)為兩梯四戶，均有兩面以上采光，且通風(fēng)及景觀，俱佳;15層(現(xiàn)編14層)為兩梯三戶，均為大戶型，2套邊角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀，俱佳;22層(現(xiàn)編21層)為兩梯兩戶，均為三面采光的大戶型，通風(fēng)及景觀俱佳；23-30層(現(xiàn)編22--29層)兩梯三戶，均為大戶型，2套邊角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳，其中:30層(現(xiàn)編29層)為兩層高復(fù)式戶型 |
8 | 實(shí)用率 | 首層商業(yè)總體實(shí)用率約為94.1%;二層至五層商業(yè)實(shí)用率約為81.6%-84%;六層為架寶層;七層至三十層各單元實(shí)用率約為80.7%，其中三十層為復(fù)式單元;三十一層為設(shè)備層及造型層，實(shí)用率約為95.1% |
9 | 裝飾裝修 | 地下車庫(kù)出入口分開(kāi)，地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動(dòng)噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外門為玻璃門，內(nèi)部裝修情況部分為:地面為拋光磚，內(nèi)墻為石材，天花為造型吊頂，安裝吊燈;部分為:毛坯。二層至五層為毛坯狀態(tài)。六層為空中花團(tuán)。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花和內(nèi)墻刷乳膠漆，安裝高級(jí)防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化或璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為“退縮式”的塔形外觀。 |
10 | 設(shè)施設(shè)備 | 商業(yè)裙樓設(shè)2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設(shè)2部直行電梯 |
11 | 維護(hù)與完損狀況 | 結(jié)構(gòu)完整;裝飾情況為裙樓外墻較新，塔樓外墻為成新度90%;室內(nèi)裝修為毛坯、無(wú)損壞情況;綜合成新率為約為95% |
(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析
根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析見(jiàn)表。
估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析
一 | 土地權(quán)益狀況 | ||
1 | 土地性質(zhì)、用途 | 出讓、商住 | |
2 | 土地面積 | 2404㎡ | |
3 | 土地權(quán)屬情況 | 所有權(quán) | 國(guó)有 |
使用權(quán) | 1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市xxx房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州xxx房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用權(quán)人為廣州xxx房地產(chǎn)有限公司 | ||
他項(xiàng)權(quán) | 無(wú) | ||
4 | 目前使用情況 | 地上在建商住樓，已基本竣工，目前在裝飾裝修改造中 | |
5 | 土地使用管制 | 無(wú) | |
6 | 土地使用年限 | 住宅剩余58.20年，商業(yè)剩余28.20年 | |
7 | 其他特殊情況 | 無(wú) | |
二 | 建筑物權(quán)益狀況 | ||
1 | 房屋所有權(quán)狀況 | 房屋所有權(quán)人為廣州xxx房地產(chǎn)有限公司，部分商品房委回遷用途，回遷房面積1606.1215㎡ | |
2 | 占用情況 | 估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)為在建工程，未計(jì)入評(píng)估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828時(shí)，回遷住宅建筑面積2515.9008㎡ | |
3 | 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 | 至價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立 | |
4 | 其他特殊情況 | 無(wú) | |
(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析
估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況描述與分析見(jiàn)表。
四、市場(chǎng)背景描述與分析
(一)廣州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
廣州市是廣東省省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心，廣州作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三甲之列。廣州市2009年全年GDP為9 112. 76億元，同比2008年增長(zhǎng)11. 5%，其中:第一產(chǎn)業(yè)為172.55億元、第二產(chǎn)業(yè)為3 394. 65億元和第三產(chǎn)業(yè)5545.56億元，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中達(dá)705. 79億元。
〈二)廣州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。去年全年新增住宅供應(yīng)量?jī)H605萬(wàn)平方米，是2006年以來(lái)供應(yīng)量最少的一年;但全市成交量卻高達(dá)904萬(wàn)平方米，為2007年以來(lái)的最高點(diǎn)。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價(jià)急升，很多沒(méi)有迫切購(gòu)房的需求都進(jìn)入了市場(chǎng)。根據(jù)市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10月廣州的住宅成交均價(jià)就已破萬(wàn)元大關(guān)。
2010年1月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共29個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 5803套，同比增加13.61%，環(huán)比減少14.94%;批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為
估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況物業(yè)，取建筑安裝工程費(fèi)的2%，即公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=3.238*2%=64.76(元/㎡)
⑤開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)
開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)包括有關(guān)稅收的地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用。根據(jù)《于繳交”自己套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”有關(guān)計(jì)算基數(shù)問(wèn)題的通知》(穩(wěn)建城[1998J74÷?《廣東省物價(jià)局、廣東省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》([2003J160÷?)￡?????》?????3260?×1㎡，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為計(jì)算的10.5%
?′3260X10.5%=342.3(元/㎡)
⑤管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，按照建筑安程費(fèi)的一定比例來(lái)測(cè)算。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，管理費(fèi)用為建筑安裝工的2%
?′3238X2%=64.76(元~/㎡)
⑦投資利息
假設(shè)開(kāi)發(fā)期為兩年，貸款利率按一至三年期貸款年利率5.4%2???￡???城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在第一年初一次性投入，建安成本~公建配套費(fèi)在開(kāi)發(fā)勻投入，則
土地費(fèi)用利息=7897X5.4%X2=852.88(元/㎡)
建安成本利息及期間費(fèi)利息=342.3X5.4%X2?®(140+3238+64.7
64.76)X5.4%X2XO.5=226.37(元/㎡)
③開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
參考所在區(qū)域同類房地產(chǎn)平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，取合理成本利潤(rùn)率為30%￡?則土地利潤(rùn)=7897X30%=2369.10(元/㎡)
建筑物利潤(rùn)=(140+3238+64.76+342.3?®64.76)X30%=1154.95(元/⑤銷售費(fèi)用及稅費(fèi)
在銷售中需支付的銷售貨用、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為重置成本的6.63%~
????μ?????·????°?°·?=[(7897+852.88?®2369.10)I(1-6.63%)J6.63%=789.53·(元/㎡)
建筑物銷售費(fèi)用及稅費(fèi)=[(140?®3238+64.76+342.3+64.76+226.31154.95)I(1?》6.63%)JX6.63%=371.45(元/㎡)
⑩估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格
經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)，場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象于2008??10???￠1?2￠?¨1?????￡?′??°??
石正豆評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)觀察，確定叫新率材為%建筑物評(píng)佑例批佳=(??14′¨??+64.76+3
3÷?7?叮1??2L斗涓二乙:Z:??????i二;;叩Jz忑2二;:弘L8L??LL2369……908.51±?/μ?
則估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)=建筑物評(píng)估現(xiàn)，值十土地評(píng)估現(xiàn)，佳 '
=5322.46+11908.51=17231(元/㎡)(取整)
估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)17231X24462.7461=421517578(元)(取整)
(三)估價(jià)結(jié)果確定
通過(guò)上述兩種方法的分析計(jì)算，其結(jié)果略有差異，我們認(rèn)為成本法主要從取得成本加上適當(dāng)利潤(rùn)的角度考慮，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法的取佳依據(jù)~評(píng)估結(jié)果更為可靠，故本次取假設(shè)開(kāi)發(fā)法權(quán)重為70%￡?3?±?·¨?¨???×30%???×??????1???1?￡?
則評(píng)估佳為:
421517578X30%+444991292X70%=437949178(元)
(四)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值一房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款
本次評(píng)估知悉的法定優(yōu)先受償款有應(yīng)補(bǔ)繳出讓金，根據(jù)廣州市的規(guī)定”當(dāng)建設(shè)過(guò)程或房地產(chǎn)初始登記時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準(zhǔn)的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，不進(jìn)行年限修正”進(jìn)行計(jì)算，并據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充合同記載，估價(jià)對(duì)象所在土地于1998????1÷?????×22752849?×￡?????????×???¨????》??×27174㎡￡???1???????3?1?1?》®??±?μ?????????×?¨????》??×1960.2297㎡￡???
應(yīng)補(bǔ)繳出讓金=22752849/27174X1960.2297=1641305(元)(取整)
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=437949178-1641305=436307873(元)
第三節(jié)其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作
一、估價(jià)委托合同
（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成
估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：
(1)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名和住所，估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級(jí)和住所。
(2)負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。
(3)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)基本事項(xiàng)，包括估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。
(4)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史交易價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。
(5)估價(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個(gè)人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集估價(jià)所需資料。
(6)估價(jià)費(fèi)用及收取方式。
(7)估價(jià)報(bào)告及其交付，包括交付的估價(jià)報(bào)告類型、份數(shù)以及估價(jià)報(bào)告交付期限、交付方式等。例如，交付的估價(jià)報(bào)告是鑒證性報(bào)告還是咨詢性報(bào)告，是僅提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告還是既提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告又提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí)，應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目，不能“立等可取”。
(8)違約責(zé)任。
(9)解決爭(zhēng)議的方法。
(10)其他需要約定的事項(xiàng)。
此外，在估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明估價(jià)委托合同簽訂日期。
(二)估價(jià)委托合同寫作示例
{例1-6]估價(jià)委托合同寫作實(shí)例
估價(jià)委托合同
****評(píng)字[]號(hào)
甲方(估價(jià)委托人):
住所:
乙方(估價(jià)機(jī)構(gòu)):
住所：
一、估價(jià)范圍
根據(jù)甲方的委托，本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象和評(píng)估范圍為:
二、估價(jià)目的
甲方設(shè)定本次估價(jià)目的為:
三、估價(jià)內(nèi)容(價(jià)值類型)
本次委托評(píng)估內(nèi)容為:
四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
甲方設(shè)定本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)是:年月日。
五、甲乙雙方的責(zé)任
(一)甲方的責(zé)任
1.甲方保證估價(jià)對(duì)象的安全完整，對(duì)所提供的資料真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。
2.甲方及時(shí)為乙方的評(píng)估工作提供其所要求的評(píng)估明細(xì)表、數(shù)據(jù)資料和其他有關(guān)資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關(guān)資料的復(fù)印件與原件一致，且確保在實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)時(shí)所指示的估價(jià)對(duì)象實(shí)物與甲方提供相關(guān)資料指向的實(shí)物一致。
3.甲方應(yīng)積極配合評(píng)估工作，對(duì)乙方派出的有關(guān)工作人員提供必要的工作條件。
4.甲方按本合同的規(guī)定及時(shí)足額支付評(píng)估費(fèi)用。
5.未經(jīng)乙方同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(二)乙方的責(zé)任
1.乙方應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、公正、公平。
2.乙方在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)自覺(jué)維護(hù)甲方及相關(guān)當(dāng)事人各方的正當(dāng)利益。
3.在評(píng)估過(guò)程中，乙方應(yīng)與甲方充分交換意見(jiàn)，對(duì)甲方提出的真實(shí)、客觀、合理的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)予以充分考慮。
4.乙方對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方商業(yè)秘密嚴(yán)加保密。除非國(guó)家執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則另有規(guī)定，或經(jīng)甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對(duì)外泄露。
5.未經(jīng)甲方書面許可，乙方及參與項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向甲方以外的單位或個(gè)人提供或者公開(kāi)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
六、評(píng)估報(bào)告使用者
評(píng)估報(bào)告使用者為 和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。
評(píng)估報(bào)告僅供 使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。乙方及參與項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)甲方和其他國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告所造成的后采不承擔(dān)責(zé)任。
七、評(píng)估報(bào)告提交期限和方式
評(píng)估報(bào)告的提交期限為:在甲方提交評(píng)估資料后 個(gè)工作日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告初稿;經(jīng)甲方和乙方溝通確認(rèn)后，乙方在 個(gè)工作日內(nèi)出具正式的評(píng)估報(bào)告。
乙方向甲方出具的評(píng)估報(bào)告正本一式 份。
八、評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式
經(jīng)友好協(xié)商，本次評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額為人民幣 。甲乙雙方在本評(píng)估合同簽訂之日起，甲方向乙方預(yù)付人民幣 。其余費(fèi)用人民幣 。在乙方提交評(píng)估報(bào)告時(shí)一并付清。
九、合同的有效期間
本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。本合同自簽署之日起生效，并在本合同事項(xiàng)全部完成日之前有效。
十、約定事項(xiàng)的變更
由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評(píng)估工作如期完成，或需提前出具評(píng)估報(bào)告，各方可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)時(shí)通知各方，并由各方協(xié)商解決。
十一、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決
1.在本委托合同執(zhí)行過(guò)程中如囪委托人的變更或延誤，本委托合同的履行將順延;如甲單方終止本委托合同，甲方應(yīng)支付受托方已付出的相應(yīng)費(fèi)用，但不得高于本項(xiàng)目收費(fèi)總額。
2.乙方如無(wú)特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時(shí)間交付估價(jià)報(bào)告書，每逾期一日未交付估價(jià)報(bào)告書應(yīng)賠償甲方估價(jià)服務(wù)費(fèi);甲方如不按本合同規(guī)定的時(shí)間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時(shí)間順延估價(jià)報(bào)告書的交付時(shí)間。
3.甲方接到乙方提交的估價(jià)報(bào)告書次日起日內(nèi)，如果對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估或重估，乙方應(yīng)在接到甲方申請(qǐng)復(fù)估或重估書次日起日內(nèi)完成委托房地產(chǎn)的復(fù)估或重估報(bào)告書交付甲方。甲方逾期不提出者，估價(jià)報(bào)告書生效。
4.當(dāng)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，各方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商;協(xié)商不成，任何一方可將爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
十二、其他事項(xiàng)
1.當(dāng)評(píng)估程序所受限制對(duì)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)論構(gòu)成重大影響時(shí)，乙方才以中主履行合同;相關(guān)限制無(wú)法解除時(shí)，乙方可以解除合同。
2.提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性、恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是甲方和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
3.其他有關(guān)事項(xiàng):
甲方(簽章):乙方(簽章):
地址:地址:
法定代表人:法定代表人:
授權(quán)簽約代表:授權(quán)簽約代表:
電話:電話:
年月日年月日
合同簽約地點(diǎn)：
二、估價(jià)所需資料清單
房地產(chǎn)估價(jià)所需資料包括影響房地產(chǎn)價(jià)格的所有因素資料。房地產(chǎn)估價(jià)所需資料主要分為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料、相關(guān)實(shí)例資料、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料等四類。
(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料
對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價(jià)、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料，政治安定狀況、城市化等社會(huì)因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、國(guó)際政治對(duì)立狀況、國(guó)際軍事沖突等國(guó)際因素資料。
(二)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料
對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機(jī)構(gòu)、公園、娛樂(lè)設(shè)施等公共配套設(shè)施資料，市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性，對(duì)外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費(fèi)特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、居民收入等區(qū)域性行政，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價(jià)格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。
(三)相關(guān)實(shí)例資料
相關(guān)實(shí)例資料包括類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料，租賃實(shí)例資料，空置實(shí)例資料，收益實(shí)例資料，租賃價(jià)格實(shí)例資料，建安造價(jià)資料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料，基準(zhǔn)地價(jià)資料，路線價(jià)資料，資本化率、報(bào)酬率、折現(xiàn)率資料，銷售費(fèi)用率資料，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期資料等等。
(四)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料
反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料是指反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況的資料。
估價(jià)對(duì)象為土地使用權(quán)的，資料包括:
(1)土地實(shí)物狀況:即坐落，至城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車程，形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況;
(2)土地開(kāi)發(fā)程度:即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整程度狀況;
(3)土地登記狀況:即土地來(lái)源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實(shí)際用途，四至，面積，土地級(jí)別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書號(hào)，國(guó)有土地使用證編號(hào)，登記時(shí)間，地籍圖號(hào)，宗地號(hào);
(4)土地權(quán)利狀況:土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議，是否為共有等狀況);
(5)土地利用狀況:土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;
(6)土地使用管制狀況:城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況)，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。
估價(jià)對(duì)象為建筑物的，資料包括：
(1)建筑物的三維空間位置;
(2)面積:建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、出租面積;
(3)層數(shù)及總高，層高;
(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，裝飾裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱;
(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度;
(6)產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號(hào)，是獨(dú)有、共有、還是建筑物區(qū)分有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議，是否違章建筑等;
(7)利用狀況:法定用途，實(shí)際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。
三、估價(jià)作業(yè)方案
擬定估價(jià)作業(yè)方案是保證估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠有序、按時(shí)、按質(zhì)地完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)作業(yè)方案的擬訂主要包括以下內(nèi)容:
(一)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
在明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)后，可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、價(jià)值要求初步擬定相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法方案，再分析不同方案獲取資料的難易程度、實(shí)施過(guò)程的難易程度、時(shí)間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法。
(二)擬定資料收集渠道
針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)路線和選用的估價(jià)方法等，擬定需要調(diào)查、收集那些資料，如何獲取相關(guān)資料，估價(jià)所需資料參見(jiàn)本節(jié)”估價(jià)所需資料清單”，資料獲取渠道可以通過(guò):①請(qǐng)估價(jià)委托人提供;②估價(jià)人員實(shí)地查勘;③詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;④查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù);⑤查閱政府有關(guān)部門的資料;⑥查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。
(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)
根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期判斷本次估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易程度、時(shí)間緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員，根據(jù)各個(gè)估價(jià)師的特長(zhǎng)、專業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應(yīng)參加人員，組成項(xiàng)目組，明確負(fù)責(zé)人，確定估價(jià)時(shí)間。
(四)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排
針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目各個(gè)工作環(huán)節(jié)，如資料收集、實(shí)地查勘、估價(jià)測(cè)算、估價(jià)結(jié)果確定等環(huán)節(jié)，根據(jù)各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個(gè)工作環(huán)節(jié)所需時(shí)間和相應(yīng)的人員安排，估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排最好采用相應(yīng)的流程圖、進(jìn)度表等，特別是對(duì)一些大型、復(fù)雜的估價(jià)項(xiàng)目更應(yīng)如此。
四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄
估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，有利于加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象;可以核實(shí)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況;可以親身感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物的優(yōu)劣;可以了解估價(jià)對(duì)象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)特征。
實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，需要填寫“估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄”，為了全面、高效完成實(shí)地查勘，就需要制作詳細(xì)、容易操作的《估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄表》。不同類型估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，其查勘的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，實(shí)地查勘記表內(nèi)容會(huì)相應(yīng)不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘內(nèi)容進(jìn)行介紹。
(一)住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:
(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至、樓盤名稱;
(2)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層;
(3)估價(jià)對(duì)象通風(fēng)、采光、噪聲狀況;
(4)估價(jià)對(duì)象周邊景觀及配套設(shè)施狀況;
(5)估價(jià)對(duì)象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等;
(6)估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(7)估價(jià)對(duì)象設(shè)施及管理狀況;
(8)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;
(9)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。
2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例
(二)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂(lè)等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:
(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至;
(2)估價(jià)對(duì)象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室;
(3)估價(jià)對(duì)象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;
(4)估價(jià)對(duì)象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等;
(5)估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;
(6)估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施;
(7)估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(8)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況;
(9)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;
(10)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。
2.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例
(三)工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄
1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容
工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括:
(1)估價(jià)對(duì)象位置、四至、名稱;
(2)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率;
(3)估價(jià)對(duì)象占地面積、容積率;
(4)估價(jià)對(duì)象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車閱、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等;
(5)估價(jià)對(duì)象周邊交通便捷度;
(6)估價(jià)對(duì)象工業(yè)集聚度;
(7)估價(jià)對(duì)象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;
(8)估價(jià)對(duì)象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;
(9)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部設(shè)施狀況;
(10)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部裝修狀況;
(11)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘時(shí)間、人員、聯(lián)系方式。